Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Чем ипотечная квартира отличается от обычного единственного жилья

Обычное единственное жильё при банкротстве не продают: его защищает ст. 446 ГПК, и в конкурсную массу оно не попадает. Как это работает, мы подробно разобрали в статье «Единственное жильё при банкротстве». Но у этой защиты есть прямое исключение — квартира в ипотеке.

Ипотечная квартира с самого начала — залог банка. Вы собственник, живёте в ней, прописываете семью, делаете ремонт, но банк имеет право получить свои деньги из её стоимости, если кредит не будет выплачен. В банкротстве это право никуда не девается: банк становится залоговым кредитором и рассчитывается из денег за квартиру раньше всех остальных.

Поэтому вопрос «сохранят ли квартиру» здесь звучит иначе. Закон её не прикрывает, но и не требует обязательно продать. Всё решают три вещи:

• Платите ли вы ипотеку.
• Хочет ли банк получать платежи дальше.
• Что вы успели оформить до подачи заявления.

Когда ипотечную квартиру реально сохранить

Самая частая ситуация выглядит так. Ипотеку вы платите вовремя, потому что боитесь за квартиру. А вот кредитки, потребительские кредиты и микрозаймы уже не тянете: платёж по ним больше, чем остаётся от зарплаты, начались просрочки, звонки, может быть, приставы. Именно здесь шанс сохранить жильё самый высокий.

Логика простая. Проблема не в ипотеке, а в остальных долгах. Если их списать, ипотечный платёж снова становится посильным.

Банку это выгодно: он получает деньги по графику, а не ждёт торгов, на которых квартира может уйти дешевле рынка. Суды в такой ситуации всё чаще идут навстречу должнику, и Верховный суд такую возможность допускает.

Если просрочки уже и по ипотеке

Шансов меньше, но они есть, пока квартиру не выставили на торги. Важно:

• Насколько велика просрочка.
• Есть ли уже решение суда об обращении взыскания на квартиру.
• Сможете ли вы после списания остальных долгов не только платить текущий платёж, но и закрыть пропущенные.

Чем раньше вы начнёте разбираться, тем больше вариантов. Когда торги уже назначены, сделать что-то обычно почти невозможно.

Если квартира не единственная

Тогда опора на защиту жилья пропадает совсем. Ипотечную квартиру, как правило, продают, если банк не согласится на другое. Об этом стоит знать ещё до подачи.

Как договориться с банком

Залоговый банк в процедуре — самый сильный кредитор. Он решает, заявлять ли требование как обеспеченное квартирой и на каких условиях её продавать. Поэтому любая схема сохранения жилья начинается с разговора с ним.

Аргумент у вас один, но весомый: банку выгоднее получать деньги по графику, чем продавать квартиру на торгах. Покажите, что платили без просрочек, что после списания остальных долгов ипотека вам по силам, и подтвердите это справками о доходе. Если у вас есть созаёмщик, который тоже платит, это укрепляет позицию.

Договорённость с банком оформляют по-разному: банк не требует продажи квартиры и продолжает получать платежи по договору, или стороны подписывают мировое соглашение в деле о банкротстве. Обсуждать это нужно до подачи заявления, а не когда финансовый управляющий уже начал опись.

Банк не обязан соглашаться. Если он хочет продать квартиру, суд это, как правило, поддержит. Поэтому разговор с юристом до подачи нужен, чтобы понять позицию банка заранее, а не узнать её на торгах.

Мировое соглашение и реструктуризация: как оставить квартиру через суд

Если просто договориться с банком мало, есть два способа, при которых квартиру оставляют вам по решению суда.

Реструктуризация долгов

Это первая стадия банкротства. Вы не продаёте имущество, а платите долги по плану, который утверждает суд. Взыскания и аресты на это время останавливаются, а неустойки перестают расти.

Ипотеку в плане учитывают так, чтобы банк получал свои платежи, а остальные кредиторы — посильную часть долга. Подходит тем, у кого есть стабильный доход, но не хватает его на все платежи сразу. Подробнее — на странице реструктуризации долгов.

Мировое соглашение

Его можно заключить на любой стадии процедуры. За него голосует собрание кредиторов, и обязательно нужно согласие банка-залогодержателя. В соглашении прописывают, как и когда вы рассчитываетесь, а квартира остаётся у вас. Суд утверждает соглашение, и процедура прекращается.

Оба варианта требуют расчёта: сколько вы зарабатываете, сколько должны, сколько реально можете отдавать. Без цифр ни суд, ни кредиторы план не примут. Если не уверены, что ваша ситуация подходит, юрист бесплатно посчитает это с вами до подачи заявления.

Что будет, если квартиру всё-таки продадут

Если договориться не удалось, финансовый управляющий выставляет квартиру на торги. Порядок и начальную цену предлагает банк, а утверждает суд. Сначала квартиру продают по рыночной цене, если покупателя нет — цену снижают на повторных торгах.

Деньги от продажи делят по особому правилу:

• Основную часть получает банк — до того, как рассчитаются с остальными кредиторами.
• Часть идёт на расходы процедуры и долги первой и второй очереди (например, алименты и зарплатные долги, если они есть).
• Остальные кредиторы получают деньги уже из того, что останется.

Если квартира ушла дороже, чем вы должны банку, разница идёт на погашение других долгов. А если и после этого что-то осталось, деньги возвращаются вам.

Если квартиру продали дешевле, чем вы должны банку

Это главный страх: квартиры нет, а долг по ипотеке остался. В банкротстве так не бывает. Остаток долга банку перестаёт быть залоговым и становится обычным долгом — таким же, как кредитка или потребительский кредит. В конце процедуры суд освобождает вас от него вместе с остальными долгами, если вы ничего не скрывали и вели себя честно.

Важная оговорка про созаёмщиков и поручителей. Если ипотеку брали вдвоём, например с супругом, банкротство одного не освобождает второго: банк вправе требовать остаток долга с созаёмщика. То же с поручителем.

Если в семье ипотека на двоих, это нужно обсудить до подачи — иногда разумнее решать долги обоих сразу.

Чего не делать с ипотечной квартирой перед банкротством

Не бросайте платить всё сразу

Когда денег не хватает, кажется логичным остановить все платежи и подать на банкротство. Но если ипотека посильна, просрочка по ней лишает вас главного аргумента для банка. Сначала поймите, сможете ли вы сохранить квартиру, потом решайте, что платить.

Не продавайте квартиру сами в спешке

Продажа ниже рынка за месяцы до банкротства вызывает вопросы у финансового управляющего. Сделку могут проверить и оспорить, а суд — засомневаться в вашей честности. Про переоформление жилья на родственников всё то же самое, и подробно мы писали об этом в статье о единственном жилье.

Не перекрывайте долги новыми займами

Новая кредитка, чтобы заплатить ипотеку в этом месяце, — это ещё один долг через месяц. Если вы уже занимаете ради ипотечного платежа, ситуация не временная, и тянуть с решением опасно — подробнее в статье «Не могу платить по кредиту».

Частые вопросы